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[行业] 人均居住面积41.76平方米意味着什么?

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发表于 2022-6-28 13:44 | 显示全部楼层 |阅读模式
  国家统计局近日公布了《中国人口普查年鉴-2020》,详细披露了第七次人口普查的分项数据,其中的全国家庭户均和人均居住情况备受市场关注。

  数据显示,中国家庭户人均居住面积达41.76平方米,平均每户居住面积达到111.18平方米,其中城市家庭人均居住面积为36.52平方米。而我国的户口分为家庭户、集体户,其中家庭户占据绝大多数。因此家庭户的居住情况,在很大程度上反映了我国居民的居住情况。

  笔者认为,这组数据对正确认识当下的房地产政策亦有参考价值。首先,单纯从整体数据看,中国人均居住面积已超过发达国家40平左右的平均水平,即便只看城市居民,也与发达国家接近,且户均居住达到111平以上,这意味着未来住房需求已然不大。

  其次,尽管整体的需求趋于饱和,但各个地方仍然很明显。中国地区差距大、人口跨区域流动比例高,近年人口净流入大、房价偏高的城市,人均居住面积会低于均值,这也在此次统计上得到了验证。

  上海城市人均和户均居住面积分别为30.58和73.86平方米,为31省区倒数第二;北京这一数字是33.41和77.64平方米,倒数第三。虽然没公布深圳和广州的确切数字,但广东省人均29.59和户均72.06平方米、位列倒数第一。与之形成鲜明对的是,湖南、湖北、河南、云南、江西、江苏、青海、西藏等地城市人均和户均居住面积名列前茅:户均在110平方米左右,人均在40平方米以上。除江苏外,其他均为中西部人口净流出地区,江苏名列前茅则主要因为县域经济发达。

  笔者认为,这一格局说明两个问题。一是,这种反差是当下房地产政策强调因城施策、一城一策的最主要原因;二是,这在很大程度上也说明未来三四线城市的房地产政策仍然有进一步宽松的空间,但这也是这些城市主打需求刺激的政策效果有限的根源。同时,未来一线城市的房地产政策想要进一步放松有比较大的难度,因为这些市场里供需仍然偏紧。

  2020年以来,京沪深等一线城市房价出现较大幅度上涨,内因也是供需失衡。此后接连出台加码限购、新房限价等举措,也只能延缓需求的释放。从本次统计年鉴披露的数据来看,解决一线城市高房价的问题仍然要从供应端着手,即想方设法扩大住宅用地和商品房供给。以深圳为例,去年7月相关部门起草的《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》提到,确保至2035年深圳市常住人口人均住房面积达到40平方米以上,但目前看这一缺口还很大,需要继续加大居住用地供应。

  对人均和户均居住面积已明显在全国水平之上的城市而言,特别是一些人口净流入不如预期甚至流出、房地产库存较大的二三四线城市,当下应该正视纯粹靠需求端的刺激,很难再让房地产拉动经济的模式重演。去年下半年以来,从开发商降价、政府鼓励购房、降低首付到最近的小麦大蒜抵首付等花式营销,目前来看都未能达到预期的效果。

  从长远看,这可能也意味着此前主要依靠土地财政支撑城市发展的模式需要改变,更长远来看或许不得不摆脱这一模式。

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