住建部澄清：研究取消预售制度纯属谣言

GoldMan

　取消预售传言重挫地产股

　　昨日截至收市，苏宁环球跌停高居地产股跌幅榜首，“招保万金”四大A股地产龙头均创下6%以上跌幅，包括香江控股、北京城建、中粮地产、首开股份等品牌房企在内，当日跌幅超过5%的地产股超过20支。

　　数据显示，沪深两市地产股整体跌幅达4.87%，居A股各行业跌幅之首。受地产股拖累，沪指下跌0.57%，深成指下跌1.86%。

　　地产股票投资人士分析称，昨日传出北京房地产市场将试点取消商品房预售制度消息是地产股下跌的原因。

　　据记者了解，取消期房预售制说法最早见于7月23日，社科院财经战略研究院发布报告称，上半年市场走势偏离调控目标，房地产调控问责制没有兑现，建议取消首套房贷利率优惠，取消期房预售制度。

　　住建部辟谣：传言不实

　　昨日，住建部新闻处相关负责人向记者证实，并未研究取消预售制度，相关传言属谣言。

　　“肯定不可能。”北京市房协秘书长陈志昨日也表示。他认为，预售制对中国房地产市场起了非常重要的作用，对开发企业提供巨大的资金保障。

　　虽然这也是人们指责的开发商杠杆效应，陈志认为，预售制度不可能尽善尽美。如果取消预售制度，开发企业资金面临困局，生产能力不够，生产放慢，商品房供应减少，供需关系更加失衡，结果还会推升房价。

　　据了解，国务院派出督察组对16省市楼市调控政策的专项督察工作接近尾声。国务院来京督察组组长、国土部副部长胡存智前日明确表示，北京市落实调控政策效果明显，房地产市场形势稳定。

　　■　链接

　　预售款、定金约占开发资金三成

　　预售制俗称“期房”。我国商品房预售制度始于1994年，目的是扶持房企，降低企业资金壁垒。

　　链家地产市场研究部统计，目前期房占新房成交比例达70%，预售款和定金约占全部房地产开发资金30%。

　　链家地产分析师常清认为，取消预售制度可能会激化供需矛盾，阻碍行业发展，令房企资金周转缓慢，降低了资金使用率及房屋开工量，从而迫使部分企业退出。

　　此外，常清透露，美国、日本、德国等发达国家都有商品房预售制度。目前中国预售制度仍待完善，房款交付前一次性结清也存在风险，多数西方国家采取的分期付款方式值得借鉴。(马力)

　　■　分析

　　“房价上下关键看政策”

　　业内人士表示，目前房地产市场信心脆弱，诸如“取消预售”等利空消息易对市场形成打击。

　　中央部署下半年经济工作将防止房价反弹从“坚决”转为“切实”，对投机投资性需求从“抑制”转为“坚决抑制”；8个督察组赴各地调研楼市，也被认为预示将有进一步动作。

　　在此情况下，投资者担忧楼市调控加码。研究机构莫尼塔地产分析师施琪表示，中央政府表态说明对房价和地价反弹的高度敏感，不排除个别房价上涨幅度过大的省市地方政府会推出“行政命令”式的调控政策。

　　对此，北京国企首创集团总经理刘晓光对记者表示，如果房价过快反弹，中央可能会收紧房地产开发贷款和房地产信托发行。

　　业内人士普遍认为，在经历了房价暴涨的2009-2010年后，政府不会等到房价整体上涨后再出手调控，会出台政策以纠正不断一边倒的房价上涨预期。(自增晖)

　　昨日两市地产个股跌幅前十

　　个股名称　跌幅

　　苏宁环球-10.00%

　　首开股份-9.83%

　　招商地产-9.81%

　　保利地产-9.17%

　　重庆实业-7.86%

　　万科A-6.75%

　　中天城投-6.53%

　　金地集团-6.38%

　　滨江集团-6.32%

　　北京城建-6.19%

　　数据整理/李捷


　　刚需型房企冲击一线格局 房地产行业或再度洗牌

　　近期陆续出炉的上市房企中报显示，调控并未令房地产行业整体一蹶不振，但每一轮调控确实都使房地产业经历了一次洗牌的过程。在这其中，一些房企把握住了机会，一些房企则就此沉沦。

　　8月2日，中国指数研究院在北京、香港两地，同时发布专题行业研究报告，对调控后未来五年房地产住宅市场趋势作出预判。该报告预计，在调控政策的导引下，首次置业需求和首次改善需求，将是未来五年支撑中国住宅市场快速发展的主要动力。而随着调控对“游戏规则”的影响，更重视资金周转速度，产品结构更偏向于刚需型的房企，将随城市化进程，获得更快发展。

　　针对这一趋势，著名经济学家赵晓认为，此次调控是一次影响游戏规则的调控，过去房地产市场，政府靠卖地就能赚钱，开发商靠囤地就能赚钱，炒房者靠买房就能赚钱的暴利时代一去不返，行业将迎来重新洗牌。

　　庄凌顾问董事长张映光认为，房地产行业过去十年间，经历过两次洗牌。一次是在831大限前后，一批大型品牌房地产企业获得了全国扩张的机会，一线房企与二三线房企迅速拉开距离。一次是2008年金融海啸前后，一批对周期预判较好的房企跻身到一线开发商行列，如SOHO中国，龙湖，恒大等，但也有一批房地产企业，由此从一线退居二线。

　　而此轮房地产行业将迎来第三次洗牌，这次洗牌与前两次相比将更为猛烈。房企的发展模式是否与国家调控方向一致以及现金流的稳健性，抵抗周期性市场调整的能力，成为至关重要的因素。

　　住宅去投资化刚需主导市场

　　中国指数研究院报告认为，未来五年，重点城市住宅成交量持续上升，增速在2013年后逐步趋缓，复合增速为6.5%，2016年成交面积可达2.6亿平方米；供应量增速在2013年达到17.4%的高点后逐步放缓，预计2016年新批上市面积达2.4亿平方米，复合增长率为11.5%。未来五年，重点城市的刚需成交总量、首次置业和首次改善需求都将稳步上升，但增速逐渐放缓，年均复合增长率分别达到6.3%、5.8%和6.8%；刚需市场供应总量、首次置业和首次改善供应量都将一直维持上升趋势，年均复合增速分别达到11.8%、11.3%和12.3%，2016年分别达到1020万平方米、516万平方米和504万平方米。

　　刚性需求——即首次置业和首次改善型需求，将成为支撑住宅市场发展的主要动力，而一线城市以及一些快速发展的二线城市，将比其他地区具有更持续的增长潜力。

　　对此，住宅和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，人流和钱流决定了城市房地产发展的潜力。如北京过去十年，平均每年递增60万人口，直接推动了住宅市场的需求。

　　但另一方面，在国家调控政策的打压下，住宅投资投机型需求将受到抑制，即便限购取消，只要信贷政策仍旧维持对多套置业的高杠杆，那么投资住宅的回报率便不会太高。以投资为重要基础的中高端住宅市场的需求，将受到明显抑制。

　　实际上，进入今年五月，国家政策鼓励首次置业需求，而不断强调抑制投资投机需求的方向已非常明确。从市场表现看，刚性需求成为成交量回暖的主要推动力。房地产上市公司上半年业绩报告则显示，刚需模式成为左右大型房企业绩的主要因素。

　　行业洗牌趋势渐明朗

　　目前，以高周转见长的“万恒中保”已经取代传统的“招保万金”成为中国楼市新“四大天王”。而前两年紧追万科的绿城，几乎已经正式告别第一阵营。

　　对此，市场普遍的观点认为，招商、金地、绿城的产品结构过于集中在中高端住宅开发，忽视了刚性需求所要的中低端产品，导致公司在后来的竞争中处于下风。而招商地产在今年通过对产品结构的调整，已经取得了很好的销售成绩。

　　秦虹表示，从目前市场调研的情况看，大户型住宅是受目前调控政策影响最大的产品形态，明显滞销。

　　恒大集团董事局主席许家印曾表示，恒大中端至中低端产品占70%。佳兆业集团总裁金志刚此前在接受《证券日报》记者采访时也称，其公司今年推出300万平米的规划可售面积中有90%是普通住宅。

　　市场人士预计，以“万恒中保”为首的主要以开发中低端住宅为主的房企，将在此轮调控后，进一步扩大市场占有率。

　　二线房企蓄势待发

　　调控令一些一线房企的发展受到明显影响，但也有一些二三线房企，因其模式更契合市场方向可能脱颖而出，这种情况与2009年，龙湖、恒大引领的一批二线房企的崛起相似。可以说，每一轮调控，也都会为一些房企提供绝佳的发展机遇。

　　近期，较为引起媒体关注的旭辉地产，便是其中一例。不久前，有香港媒体曝出，旭辉地产今年有赴港上市计划。尽管这一消息并未得到旭辉地产的证实。但一直以刚性需求作为主要市场的旭辉地产受到资本市场的关注，并非没有理由。

　　公开市场数据显示，旭辉地产是今年上半年，最得益于市场刚需性回暖的开发企业之一，其销售额跻身上海前三，对于一家全国排名在30位左右的中型房企而言，增长可谓相当迅速。

　　旭辉集团董事长林中表示，“旭辉的产品结构目前在中低价位产品的量占60%。企业一直在灵活应变，我们每月都在做产品结构分析。旭辉早在2010年就意识到行业的变化，及时调整了产品战略。目前，旭辉超过140平米以上的产品比例大概只占了20%。在调整完后，产品定位主要是宜居住宅、大众精品，以满足中产阶级刚需、自住的首置、首改产品为主，”他表示，“从2011年来看，销售最好的就是我们现在做的大部分主流产品——中低价位、中小套型，满足首次置业、刚需改善。我们去年这类产品只占了45%，今年占了60%。我们估计，刚需产品在住宅产品类明年目标应该会占到80%。”

　　华高莱斯董事长李忠则认为，中国一线城市化持续性更强，城市人口聚集效应会越来越明显，北京、上海等城市圈的发展，是支撑旭辉模式的主要动力。

　　2009年，在市场谷底，龙湖、恒大等企业成功上市，并借助资本市场，快速扩张，令一线房企的格局发生了改变，而此轮调控后，又有一批房企正准备通过资本市场的洗礼完成一场蜕变。据记者了解，卓越、协信等房企都有冲击资本市场的打算。


　　取消预售制传闻“压趴”地产股

　　

　　昨天市场传言北京将试点取消预售制度，且将正式出台相关政策。消息一出，A股房地产板块集体杀跌，万保招金龙头房企个股跌幅更是超过5%。现代快报记者细数发现，昨天A股中跌幅超过6%的15支股票中，有12家地产股。不过多位专家分析认为，这个传言不靠谱，短期内取消商品房预售制度不现实。

　　取消预售传闻重击地产股

　　在7月份多地楼市价量齐升的背景下，地产股的集体恐慌让人感到意外，市场随即传出消息称，有关部门正在研究取消商品房预售制度。

　　所谓商品房预售，是指开发商将正在建设中的房屋预先出售给买房人，由买房人预先支付定金或房款的行为。商品房预售制度目前普遍存在于国内的商品房销售当中。以南京为例，市场上的新商品房绝大多数都是预售，真正成为现房销售的房屋，价格往往要更贵一些，很多买房人更愿意购买期房。

　　记者发现，消息的来源是7月23日社科院财经战略研究院的一份报告。在该院“住房问题研究”课题组发布的报告中，对上半年楼市提出了批评，指出楼市走势偏离调控目标，房地产调控问责制没有兑现。报告建议取消首套房贷利率优惠，二套房上浮20%，并适时取消期房预售制度。

　　而昨天上午，国务院楼市督查组在北京检查，北京住建委约谈开发商控制房价，再加上此前不少地产股已经出现破位迹象，多个因素的叠加似乎造成了地产股的放量下跌。

　　专家：目前取消预售概率为零

　　不过，对于商品房预售制度取消这个传言，多位楼市专家都表示可能性不大。

　　经济评论员马光远昨天下午在微博上指出，取消这个制度的概率是零。他认为尽管这个制度不合理，但其中的利益博弈非常大，能够在政策层面开始研究取消，就已经了不起。

　　“看不清楚此时取消预售制度的目的所在，所以我认为不太可能。”南京房地产建设促进会秘书长张辉认为，我国已经形成了一套比较完整的商品房预售制度，突然取消必然影响开发商的回报率，对整个房地产行业都会构成严峻考验，一半的开发商倒下绝对不是危言耸听。同时，如果取消预售制度，那么必然造成较长时间内商品房供应量大减，助推房价的大涨。

　　江苏省房协房地产研究所所长李智说，此前住建部曾经内部讨论过取消预售，但贸然取消预售不现实。“我个人认为有两点是可以确定的，一是取消商品房预售制度是迟早的事；二是即使要取消也只会先从个别城市试点。”李智认为，比取消预售制度更重要的是，目前楼市中对开发商预售资金的监管仍然不到位，如果继续健全监管制度，让开发商收取的预售金处于封闭状态，则有利于楼市的安全和健康发展。

　　李智说，最近的房价反弹削弱了调控预期，也引起了中央的重视，频频喊话并派出督查组既是表明姿态，也是在为下一步调控的方向作准备。“我觉得当前再继续收紧楼市政策的可能性不大，但是不排除出台新政来打击投资、投机楼市，进一步挤压人们对楼市未来的预期。”

　　相关新闻

　　任志强：

　　取消预售不可能

　　对于取消房屋预售制度的传闻，有媒体采访了华远地产董事长任志强，他表示并没有收到北京要取消制度的风，而且取消这个制度也不可能。

　　此外万科董秘谭华杰也表示，昨天地产股集体暴跌，完全没法理解。取消预售制度更是不可能；保利相关人士同时也表示，并没有任何风要取消预售制度，从目前来讲也不太可能。

　　据中国证券网

　　□现代快报记者 马乐乐


　　国务院督察组会诊房价 重点询问上涨原因

　　“北京楼市为何出现量价齐升态势？”“湖南省今年的房价控制目标是多少？各地有没有制定具体的目标？”近日，国务院督察组分赴北京、湖南、江苏等地开展督察时不约而同地将“火力”放在了房价问题上。

　　从7月下旬开始，国务院派出8个督察组，对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督察。有关人士透露，督察组通过听取汇报、现场走访和座谈交流等形式，了解当地的政策执行情况和市场形势，这些信息共同指向的焦点则是房价走势。“督察组的人士以询问为主，很少做出指示或表态。”记者了解多路督察组的具体工作情况后，均得到了类似回答。

　　业内认为，本轮督察过后或有新一轮政策出台，而房价上涨趋势很可能加速新政的出台进程。新政除在保障房建设、个人住房信息系统建设、房产税试点等长效手段上加力外，还将强化原有政策的执行。其中，针对房价控制目标的制定与完成，对地方政府的问责可能得到强化。据《中国证券报》


　　7月少卖2000多套 楼市现疲态？

　　上半年的苏州楼市“一路高歌”，成交量不断突破，从数据来看，楼市似乎已现回暖态势。然而7月，据住建部门统计的住宅成交数据来看，共成交11076套，较上月减少2000余套，降幅为20.29%。由此不少人提出质疑，楼市是否出现疲态？对此，业内人士分析认为，环比下滑在意料之中。

　　提起7月楼市成交量环比下滑的态势，多家开发商表示这在他们意料之中。园区某房企营销经理称，7月楼市的成交量应该说还是不错的，低于6月也在预料之中。“7月的楼市新增供应没有6月大，这是造成成交量下降的主要原因。”该经理称。据某房产网统计，苏州7月获批预售证的11个住宅项目，仅5家在本月开盘，其他楼盘的推盘速度也明显变慢。由于近期成交的回暖、一些热销项目上调开盘价的举动，让很多开发商觉得，为了开盘能卖个好价不妨再等等。

　　该经理还表示，从楼盘情况来看，个别楼盘的表现势头依旧强劲，没有出现明显恶化迹象。“7月的成交量比去年同期增长了2倍多，仍然保持在一个较高水平，称得上是反季热销。”其还指出，市场整体表现并不淡，从7月底的推盘表现及8月份的推新动作来看，对成交量应该有带动作用，8月的成交量还会有进一步上扬的可能。

　　均价方面，7月成交均价总体稳定，在9000-11000元/㎡之间浮动。业内人士称，成交上扬，市场变热，很自然会导致一部分楼盘价格上扬；但也有一部分楼盘会趁着市场的暖意加大放量的力度，因此价格下调优惠会加大。预计，8月成交均价会基本保持稳定。


　　北京市房协：商品房预售制度不可能取消

　　针对昨日地产股大跌源于北京商品房预售制度将被取消的传言，北京市房地产业协会秘书长陈志接受证券时报记者采访时明确表示，商品房预售制度不可能取消，因为取消预售制度对购房人、开发商、银行三方均不利，同时也将增加政府调控难度，不利于实现房价合理回归的目标。

　　陈志表示，商品房预售制度的产生是为开发商提供资金支持，解决其融资问题，促进商品房供应，并且与个人按揭贷款制度联系起来。从银行角度看，是开发商在生产过程中向购房人转让产品，购房人向银行抵押获得融资作为购房款交付给开发商，使其提前获得未来的收入，这是一个分散风险的过程。

　　陈志指出，首先，对购房人来说，通过个人住房按揭贷款可以获得银行金融支持，同时，预售制度在经济上行的过程中锁定了房价。“商品房从开工到交用至少要2～3年周期，这3年中经济有波动，地价可能推动房价上涨，基于经济上行、房价上行的过程，购房人实际上获得了价格优惠。”他说。

　　其次，对开发商来说，预售制度可以使其获得银行资金支持，利用金融杠杆加快开发投资。“如果取消预售制，将加大开发商的融资成本，制约其生产动力，延缓商品房生产量。在总需求不变的情况下，总供应的减少造成的供需不平衡必然推动房价上涨。”陈志说。

　　陈志还特别指出，开发贷和按揭贷款总量巨大，取消预售制，货币供应和需求将出现短期失衡。

　　虽然近期国务院派出8个督察组，对北京、上海等16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督察。但是昨日有媒体报道称，督查组肯定了北京的调控成绩，认为北京市落实调控政策效果明显，房地产市场形势稳定。北京市委书记郭金龙也表示房价“稳中有降”势头明显；投资和投机性需求被有效挤出；保障房建设、投资占住宅的比重不断提高，房地产结构有效调整。

　　受取消预售制度传言影响，昨日地产股集体跳水，首开股份几乎跌停，招商地产暴跌9.81%，保利地产大跌9.17%，万科A下挫6.75%，金地集团下跌6.38%。