重磅！上市房企获准发中期票据

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据媒体报道，消息人士周三表示，监管层近日向部分债券承销机构传达了房地产行业的最新政策动向，将允许已上市房地产企业在银行间市场发行中期票据。
　　消息人士透露，监管层规定募集资金要用于符合国家政策支持的普通商品房项目、补充流动资金、偿还银行贷款，而该贷款必须为保障房项目、普通商品房项目的项目贷款。
　　“以普通商品房为主的房地产上市公司才可发行中票。”一位知情人士称，“从事棚户区改造等公益性质的开发当然更受鼓励。”
　　消息人士并表示，募集资金仅可用于房建开发，不能作为土地款等其他用途。
　　今年以来，中国房地产市场面临调整，房地产信贷资产的潜在风险有所暴露，市场预期发生变化。中国央行5月召开会议要求商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。
　　此举或将利好以普通商品房为主的房地产上市公司。如保利地产、中江地产、招商地产、万科A、金地集团、万通地产、信达地产等。
　　房地产开发占主营收入比例较大的地产股一览

　　房企前8月海外举债近600亿美元 资金压力凸显
　　随着房地产市场大环境的调整，中国房地产企业资金吃紧的局面正在加剧。
　　数据显示，2014年以来中国房地产企业在海外发行债券、向海外银行贷款形成的合计债务规模已经接近590亿美元。有业内人士对此指出，如果国内房地产市场持续深度调整，而国际融资成本因为美联储升息而显著增加，中国房地产企业的资金压力将凸显。
　　房企前8月海外举债近600亿美元
　　受中国房地产调控政策以及国内外融资成本差额的影响，资质较好的中国房地产企业出海融资已经成为惯例，而且规模呈逐年上升态势。
　　据数据研究供应商Dealogic的统计，2014年1~8月，中国房地产企业总计在海外市场上发行了524亿美元的债券，比2013年同期增长100%。
　　另据彭博报道，2014年以来，中国房地产企业在海外银行获得的贷款总额高达59亿美元，同比增长39%。
　　但值得注意的是，中国的房地产企业当前在海外发债的成本已经比2013年有所提高，北京中原地产研究中心统计数据显示，房企海外融资成本已普遍增加到7%以上。
　　“外国投资者其实对风险和收益是非常敏感的，而且中国的房地产企业在海外发债拿到的评级一般都是垃圾级，而随着国内房地产市场的疲软，中国房地产海外发债的成本仍然在继续上涨，而且8月份以来其实发债的难度已经大幅提高，不管是美元债还是人民币点心债。”一位做债券承销的人士对《第一财经日报》记者表示。
　　不过，当前中国房地产企业在海外发债的规模有所下降。Dealogic数据显示，8月份中国企业发行的美元债券仅为14.8亿美元，人民币点心债券的规模也仅为3200万美元，分别是7月份发行量的5%和1.5%。
　　最后的狂欢
　　今年5月，国际清算银行(BIS)发布报告曾重点指出中国企业海外债务增长过快可能带来的风险，房地产市场即为BIS点名的行业。
　　BIS的报告指出，房地产企业外债过快增长，一旦国内房地产市场出现泡沫破裂迹象，中国企业将面临再融资风险和资产负债币种错配带来的汇率风险。
　　目前国内的房地产市场已经呈现明显的挤泡沫现象，量价齐跌的现象显著，就连房地产刚需最旺盛的北京地区今年来房地产价格下降也颇为显著。
　　比较幸运的是，能够在海外发债的房地产企业都属于中国的房地产龙头，目前资金链尚未紧张到临界点；但仍需注意的是，一旦美联储升息，国际融资成本上行，房地产企业借新还旧的再融资成本就会大幅上涨，而在国内房地产市场没有明显改善的情况下，原本廉价的贷款就有可能成为这些房产企业的“毒鸩”。
　　房地产企业并非不清楚其中的风险，只是在国内融资成本颇高，而且高成本融资的难度也在提高，即便融到了资金对房地产企业而言负担也不轻，而且对其资产负债表的“损伤”情况也小不了多少。
　　日前，一位风格相对激进的信托公司对《第一财经日报》记者表示，其为国内的一家非常有名的房地产开发公司设立的信托产品非常难卖，收益率已经定得很高了，投资者都不敢买。需要指出的是，该房地产开发商在国际市场上发行过债券，但现在被迫在国内通过信托融资，但仍然陷入困境。(第一财经日报)
　　房企资金链面临考验 负债水平处历史峰值
　　随着上市公司半年报的出齐，房企的财务状况也轮廓渐显。截至8月28日，包括招保万金四大地产巨头在内的115家上市房企晒出了中期“成绩单”。 虽然上半年房企营收总体依然呈上升趋势，但净利润不升反降，行业呈现增收不增利的局面。
　　与此同时，一个更值得关注的现象是房企的资金状况，今年上半年115家房企中有42家净负债率超过100%的安全警戒线，占到统计总数的近四成，而去年这一数字仅27家。尤其是以福建房企为代表的“激进派”，部分公司的净负债率激增至300%以上，资金安全堪忧。分析人士认为，目前房企的整体资产负债率水平基本处于历史峰值。
　　如果不能加速去化、回笼资金，房企的资金安全无疑将在今年面临极大的考验。在资金压力下面，房企半年报透露出的下半年销售策略几乎雷同，那就是加大供货、去库存将成三、四季度的主导思想。
　　现金流进一步恶化
　　报告期内，115家上市房企整体经营活动现金流情况呈进一步恶化趋势。统计数据表明，115家上市房企整体经营活动现金流量净额从去年同期的-540亿元减少至今年中期的-1020亿元，同比大幅减少89%。
　　对此，国金证券分析师曹旭特表示，对2014年行业资金流入和流出项的预测，今年房地产企业资金盈余接近2008年的历史最差水平。
　　而从经济环境看，曹旭特认为，今年资金面的情况比较接近2011年水平，当时融资结构发生变化，金融机构贷款占比已经降至58%，这一切都和目前水平比较接近。“但不同之处在于，2011 年房地产行业资金盈利比例达到6.8%，高于我们预测的2014 年行业仅1.8%的资金盈利比例水平。因此，按房地产行业自身规律演变，今年底开发商的资金链不会好于2011 年的水平。”曹旭特强调。
　　在现金流之外，房企的净利润也不容乐观。数据显示，115家上市房企实现净利润总额从去年同期的291亿元下降至今年中期的281亿元，减少了10亿元，降幅为3.5%。
　　其中，在“招保万金”四大巨头中，金地集团今年中期净利润降幅近五成，招商地产则下降了三成。
　　相比之下，面对房地产行业已长达半年多的整体调整，保利地产和万科A两大千亿龙头房企仍保持了逆势增长，期末分别实现净利润为38.22亿元和48.09亿元，同比分别增长12.19%和5.55%。
　　真实负债水平堪忧
　　更让人担忧的，是上市房企的真实负债率水平的全面高企，已经接近峰值。其中表现尤为明显的，是那些作风激进、以高周转进行规模扩张的房企，在去化艰难的当下，资金危机更是凸显。
　　从半年报数据来看，截至8月28日，115家上市房企整体资产负债率并没有太大变化，从去年63%微增至今年中期的63.9%，看似平稳，但剔除预收账款后的负债率水平却明显上升，从去年的56.8%上升至2014年58.3%。
　　不仅如此，更多房企的净负债率水平已超出安全警戒值。2013年上半年，这115家上市房企中净负债率超过100%的有27家，而今年同期这一数字已达到42家。净负债率高企的房企不仅包括资金链紧张的中小房企，也有像保利地产这样的房企巨头。保利地产半年报显示，公司上半年净负债率已高达118.8%，居四大巨头之首。而除了万科净负债率微降之外，其余三大房企的这一指标均呈上升趋势，其中招商地产的增幅最大，从去年的23.%增至今年的41.2%。
　　部分扩张激进的房企资金链状况更是让人捏一把汗。去年至今，在一线城市疯狂拿地、高速扩张的福建房企净负债率普遍居行业前列。例如屡屡在京沪两地高价拿地的泰禾集团，上半年净负债率已从去年同期的192.7%飙升至今年的482.7%，增幅惊人，仔细看其报表数据可以发现，在大举扩张过程中公司上半年净债务从去年的91亿元，激增至今年的309亿元，造成净负债率的急速上升。
　　下半年去库存提速
　　由于今年以来房地产市场的持续调整，导致上市房企去化进程放缓，由此带来的库存压力也达到高位。统计数据表明，截至今年中期，115家上市房企库存从去年同期的1.58万亿元，增至今年1.97万亿元，增幅高达25%。
　　有分析师认为，从绝对量分析，现有库存处于历史较高水平，一线城市合计库存仅比上轮周期高点低11%；二线城市库存则在2013年下半年即开始快速上升，目前已经超过上轮周期高点的26%。
　　去库存、加速周转已成为下半年房企保证资金安全、提升业绩的当务之急。以四大龙头房企为代表，虽然上半年业绩有增有减，但无一例外地都将大量供货集中在下半年。
　　金地公告显示，公司下半年可售总货值约900亿，其中存货约570亿，新推货值约330亿，去库存将是金地下半年主要任务。由于上半年推货较少，招商地产要完成500亿元的销售目标，下半年无疑也将大量释放货量。截至6月底，招商地产在手货值约270亿元，下半年计划新推约450亿元，总货值超过700亿元。
　　“目前已经出现了一些积极的因素，预示着下半年的经营环境可能会好于上半年。”万科总裁郁亮表示。基于这一判断，万科也将把下半年作为推货走量的出货窗口，公司高层表示，下半年公司业绩将体现得更加充分。(上海证券报)