叶檀：经济版图重构 开启长珠三角房产反弹周期

GoldMan

珠三角、长三角房价反弹，加上耀眼的北京郊区，房地产强势周期看来已经开启。

《新华日报》报道，在刚刚过去的11月，南京楼市成交量创下6年来新高。统计数据显示，南京房价连涨8个月，今年以来房价涨幅超过10%的楼盘就有40家之多。从今年3月开始，南京江北房价进入上涨通道，与年初相比，江北新房均价上涨了2180元/平方米，河西新房均价上涨了4765元/平方米。

苏州更是如此。中国指数研究院对11月份全国100个城市新建住宅的全样本调查数据显示，住宅平均价格涨幅最高的城市为苏州，均价在10899元/平方米，环比涨幅达到2.8%，超过深圳、上海等一线城市。珠三角大致也是这样。据深圳市规土委公布的数据，11月深圳一手住宅价格为44761元/平方米，环比涨幅33.2%，同比上涨68.7%，深圳商品房均价首次超过4万元/平方米。

其他关注度不高或被认为深陷困境的城市，房价也在悄无声息地反弹。前11个月东莞“供、求、价”均创下历史最高，全年成交量有望达950万平方米。据合富辉煌集团统计，今年前11个月，东莞一手住宅均价近万元，近3年房价整体上涨幅度在4%~6%，预计2016年东莞整体房价将全面进入“万元时代”。一直不温不火的珠海，11月份商品房均价也高达13800元/平方米，实现自今年2月份以来的“九连涨”。

杭州、无锡等地房价则企稳。据快房网K指数研究室统计，2015年杭州主城区成交量上升，但房价涨幅没有超过10%。无锡则“淡季不淡，旺季不旺”，据无锡克而瑞数据显示，今年前11个月，无锡房价（商品住宅成交均价）为7902元/平方米，锡山区与崇安区稳中有升，其余各区房价均有不小的震荡。

房价上涨的原因是货币购买力的贬值预期、政策托底，以及经济版图的重构。多种迹象显示，人口正在流入经济发达的城市群。

今年8月份，国务院批复的《江苏省城镇体系规划（2015-2030年）》显示，以500万城区人口为标准，2030年江苏将形成南京和苏州2个特大城市。

根据江苏省统计局数据，2000年以后的十年间，苏州、南京、无锡、常州、镇江等地的城乡常住人口，在江苏全省所占比重一直增长。苏州常住人口已超过1000万，其中外来人口流入因素不可忽视。再加上公积金、房贷等住房扶持政策，苏州尤其是园区楼市出现快速增长。这表明，中国城市群人口与产业的重构已经是事实。

从经济角度出发，虽然中国在经济转型，但趋势是明确的，如果东部沿海地区不能转向高端制造与服务业，那么所谓的全局转型就无法完成。因此，苏州、无锡、常州、东莞等城市虽然目前还不如一线城市，但依然值得关注。

今年10月，国务院印发《关于苏州工业园区开展开放创新综合试验总体方案的批复》，苏州园区成为全国首个开展开放创新综合试验区域。随着制造业陆续搬离，苏州园区正转型为以服务型、金融与高端服务业、科研创投等为主体的园区，而2014年以来的限购放松、公积金门槛放低等房地产新政，也刺激了园区楼市。

随着这些园区房地产价格的上升，新一轮房地产反弹周期开启并将延续。但硬币的反面是：经济下行人口流失的地区，房地产仍在下挫。