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他是500亿市值中介头子被指高房租黑手 曾被房东赶出门10次

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发表于 2018-8-22 14:53 | 显示全部楼层 |阅读模式
 买不起房的北漂,现在连租都租不起了。

  一则消息称,自如与蛋壳公寓对业主哄抬租金,把7000块的心理预期炒到了上万元。这点燃了民愤。有推断认为,自如与房主签订长期租约,然后垄断房源哄抬房价,收割价差。自如辩称,自己在北京的份额不过8%,问题在供给短缺。政府用一种不容辩驳的方式回应了舆情:约谈自如等平台,后者承诺拿出12万套存量房源投入市场。

  这些房源的分配比例,显示了自如的体量:自如拿出8万间,相寓拿出2万套,其他没有一家平台超过2000间。

  在自如的背后,是一个遍布全国的房产中介帝国——链家:门店8000家,经纪人15万人。有人说,恐怕只有沙县小吃门店比链家多。未来一年,链家的贝壳找房还要笼络100万人经纪人,涉及12万家门店。

  如果计划实现,链家董事长左晖将拥有前所未有的权力。左晖说过,自己是“北京最大的中介头子”。现在看来,这是一个谦虚的说法。事实上,他已经非常接近“全国最大的中介头子”这个头衔。在新房交易放缓的今天,许家印、王健林们走下神坛。左晖则接过大棒,影响着无数租房者的命运。

  左晖会这么做吗?14年前,他也是一个被房东撵出房门、搬了10次家的北漂。链家的成长历程,折射的是整个租房市场的巨大变迁。

  从中关村柜员到“北京最大中介头子”

  8月,又到了北漂被撵得满城跑的季节。14年前,左晖也是他们一员。在租房的12年里,他搬了10次家,被中介骗得一塌糊涂。这成了他进入房产中介行业的契机。

  1992年,改革开放的春风劲吹。左晖刚刚大学毕业,离开北京化工大计算机系,去了一家工厂工作。很快,他又跳槽到中关村,给一家软件司看柜台。在狭小的柜台里,每天叮铃铃的客户电话包围着他,“耳朵里都嗡嗡作响”。也许,他和刘强东还打过照面。

  柜台里的几平方米,显然困不住左晖的梦想。1995年的一个夏夜,他和两个大学同学去看甲A足球比赛。北京国安赢了,左晖热血沸腾。他们三人当即决定,每人拿出5万元,进入赚钱的财产保险代理行业。

  左晖很拼,每天晚上研读太平洋、人保和平安的理赔规则,白天就给员工培训。1998年,他退出保险代理市场时,已赚到500万元。

  手握资金的左晖,正赶上房地产一个群雄竞起的时代。1998年,中央取消福利分房,开始推动房产市场化,并建立公积金制度。那一年,国家领导问王石:房地产能做成支柱产业吗?王石连说了三个“不能”。领导说:“我两年内一定要把住宅行业促成支柱产业。”王石答道:“领导说行,就一定能行。”

  左晖也注意到,北京居民购房正悄悄升温。2000年8月,他和《北京晚报》合作,成立了北京链家房地产展览展示中心,即“房展会”。开展前一天,他和工作人员忙完,坐在门前的台阶上等天亮。会有人来吗?他不知道。天亮时,人们潮水般涌进展览馆,左晖看到了曙光。那年,北京二环每平方米均价还是四千多元。

  2001年9月,北京链家房地产经纪公司注册成立,第一家店开在了甜水园。最初,链家跟同行一样,靠吃差价盈利。但2004年,链家提出“不吃差价,吃中介费”,并一年把中介费上调两次。同行则趁势打出口号:不收中介费。

  左老板的思路,颇像今天的知识付费:客户能直接为服务掏钱吗?不同的回答,是链家与同行分道扬镳的开始。

  有人说,左晖与孙宏斌很像:看似很腼腆,但内心有一股狠劲。每次市场低迷,链家都会趁势扩张。

  2005年3月,“国八条”出台,这是国家第一次调控房价上涨。房产中介一片哀嚎,大幅裁员,链家却扩张到300家门店。这一年,左晖在北京买了第一套房,结束了自己的漂泊生涯。

  2011年,新“国八条”出台,把二套房的首付比例提升到60%,贷款利率提升到基准利率的1.1倍。中介市场再次崩盘,仅北京一地,就有超过1000家门店关门。那一年,链家逆市投入40亿元,进军二三线城市。凭此一役,链家成功进入全国市场,与我爱我家拉开距离。这让当时的我爱我家副总裁胡景晖大跌眼镜。

  链家就像淘宝时代的京东,随即启动了“真房源”计划。简单地说,房产经纪人为吸引客户,会放出大量假房源,刷屏平台首页。等到客户致电询问,才推脱“卖出去了”“租出去了”,推荐高价房源。后来被链家收购的中联地产,10万套房源中9万套都是假的。

  “左老板疯了?”全国房产经纪人都在疑惑:一旦只推真房源,价格高于假房源,流量势必大降。左晖跟手下人说,只要坚持发布真房源,扛过100天,消费者一定信你,会来找你。“只有我们傻,这个社会傻瓜太稀缺了。”后来,链家又发起“嫌恶设施披露行动”:如果房子附近有一个垃圾站,经纪人一定提醒你。

  事实证明,左晖赢了。2015年,左老板的微博是一连串刷屏:《致易家的伙伴们》、《致中联的伙伴们》。内容大多相似:你们被收购了。包括成都伊诚、上海德佑、深圳中联等多个城市的房产中介,成为链家布局全国的跳板。在这一年,链家门店达到5000家、经纪人8万人,居全国第一。

  在孩子出生时,左晖曾笑言:孩子上学后写《我的爸爸》一定会说,“我爸是北京最大的中介头子”。言语之间充满骄傲。

  对于链家的成功,左晖归结于不走捷径:我姐姐的一个同学,坐绿皮车总能找到座。为什么?他永远是从第一节上,往最后一节走,1300多个座,每个都要看一遍。

  在外人眼里,左晖自视甚高,姚劲波、谢勇都不值一提。“看不到对手,才是我最担忧的。”他说,几十年里的竞争,都在低级层面,链家从未有过真正的竞争。

  如果不是被万人炮轰,这个低调的老板不会走上前台。在前十八年,新房市场造就了许家印、王健林们。左晖身价仅182亿元,居胡润百富榜中国第101位。未来几年,他会不会成为新的顶级富豪?

  向全行业开战

  “左总一直是我们的行业榜样。我提醒大家保持冷静,我不知道下面会发生什么。大家可以争论,但不要争斗。”在6月的一次行业会议上,主持人这样提醒。其背景是:左晖所到处,同行恨不得分而食之。

  那天,左晖上台前,屏幕上打出三个头衔:链家集团董事长、贝壳找房董事长、自如董事长。他十分诧异,不清楚是否故意为之。几天前,正是这三个头衔引发了同行震怒。坐在台下的我爱我家、中原地产、21世纪不动产、58集团的一把手们,正是几天前“链家批斗会”的参与者。

  “链家不能既当裁判,又当运动员。”当时,58创始人姚劲波这个创业明星的疾呼,引发了全社会的关注。“有的公司希望同行全死掉,只有我活着,这种想法是不对的。”

  说这番话的背景,是链家在2018年4月上线的“贝壳找房”平台。此前,链家直接雇佣房产经纪人,是“直营”模式。有了贝壳找房,任何经纪人都可以在上面发布房源,它实际成为了58们的竞争对手。

  “链家看到了巨大的长尾效应。占领长尾市场,需借助平台的力量。”有人对《财经》表示。58们最担心的就是链家加速收割房产经纪人,借助“平台+直营”的双模式一统天下。

  58们的担忧不无道理。此前直营和平台都是井水不犯河水,是上下游的关系。

  这本质上源于雇佣经纪人是一种十分“重”的模式,迥异于性感的互联网创业。一位业内人士表示,房产经纪人的地位无可替代,因为大量房源都要实地去探访,验证朝向、面积和房屋状态,业务产出一定是随经纪人数量线性增长。而中介平台更多是引流、变现的互联网生意。

  为了这一天,链家蓄谋已久。从2014年链家网上线,左晖就在酝酿向平台转移。《财经》的报道中,左晖称,如果房产中介一直贴身肉搏,口碑为负,最先受伤了可能是链家自己。“现在不做平台,以后很可能就是死。现在做了,以后起码可以和对手形成割据。”另一位链家高管表示。

  但如此大动作,直到平台上线,链家才发动了“突然袭击”。此前,这份野心一直被左晖深藏。2014年,搜房网正如今天的链家,开始既做平台又做直营。左晖发表了一封言辞激烈的公开信,宣布与搜房网断绝合作。“搜房已经变成链家的竞争对手。”这正是今天姚老板们与链家决裂的理由。

  这次战略转移,链家颇为决绝。有报道称,高管讨论链家要不要做平台时,只有左晖一人坚持做。但一旦拍板,链家的多个部门都被重新划分,为贝壳提供支持。链家网CEO彭永东也成了贝壳找房的CEO。

  链家办公楼内部,一片绿色的装饰变成蓝色。贝壳找房的App几乎是复刻的蓝色版链家。自如也将大量房源在贝壳找房上上线。“自如不需要贝壳,是贝壳需要自如。”有员工说。链家抽调了一切资源誓要把贝壳做好,外部甚至有了“贝壳掏空链家”的讨论。

  贝壳找房的真实意义,是一个垄断级封闭数据库的开始。它的终点是汇集真正有价值的客流和房源,而房产经纪人将变成为数据库搬运食物的蚂蚁。

  显然,这样一个高价值的房产数据库是不可能开放的。姚劲波指责左晖“想搞死全行业”,并不过分。左晖描绘的图景只有消费者,并无同行的生存空间。

  在6月的那次会议上,左晖演讲完,我爱我家董事长谢勇就表示:“不是很懂他的逻辑。链家做贝壳的情怀也许对,但不该由它来干。应该是第三方、非盈利、不垄断。链家的贝壳肯定做不到。”

  姚劲波和谢勇的担忧不无道理。2017年4月底,在贝壳找房推出前一年,政府有关部门就找到左晖,和他商量:能不能开放IT系统和房源信息等给全行业?结果被他拒绝了。那时,链家的数据库已投入4亿元,建成了全国28个城市的7000万套房源数据,已经是全国最大的民间房源数据库。

  链家会成为垄断者吗?

  这就像一个悖论。链家的数据库,无疑在提高行业透明度。它用规范化的流程取代了黑中介,降低违约损失。这对消费者是有利的。

  然而作为回应,资本和数据迅速向链家聚集。至今,链家估值500亿元,仅2017年C轮和D轮就融资56亿元。其背后的股东有腾讯、百度、万科、融创中国、高瓴资本……不乏BT同时站队,也有顶级VC和长租公寓企业。对于其他任何一家成长中的企业来说,基本意味着:一个垄断玩家已经形成。

  这让链家很容易构建起护城河,“市场化竞争”沦为空谈。更可怕的是,这种平衡不会从内部打破。

  左晖是没有什么“自由开放”梦想的,他也是“大公司、大政府”的绝对拥护者。对乱糟糟的经纪人制度,他曾恨恨地说:“中介是别在腰带上的行业。”中介兼顾买卖双方利益,却出卖两者利益来撮合交易,这有违管理原则。在他的理想中,用一个强有力的机构收集成果,然后统一调配,才是解决之道。

  左晖很像任正非:一方面深知经纪人(工程师)带来的红利,不吝惜对经纪人投入;另一方面,他要迅速收割经纪人的成果,把他们“螺丝钉化”。

  传统的房地产中介,需要维护和房主的良好关系,卖房时才会获得大部分收益,租房只是维护关系的“前戏”。因此大量房源就被松散地维系在经纪人身上,随他们转移。在左晖看来,一个统一而真实的数据库才是房产经纪的核心。至于经纪人的工作,完全可以被分割成:找房、勘察、吸引客流等多个步骤,没有人是不可替代的。

  对秩序和流程的追求,让左晖在群魔乱舞的假房源时代脱颖而出。这很像刘强东的崛起之路。然而对左晖,并不会有一个淘宝来制衡他。

  在经纪人建设上,左晖也与京东早年备受争议的“自主物流”颇为相似。他的经纪人执行严格的制度:只许发布真房源,对各种违规行为有“红黄牌”警告。左晖解释过这种模式之“重”:“谁都想去做轻松的活,链家也有条件去做‘轻’,但链家选了一条很少人走的路。”

  目前,链家的经纪人已达15万,门店已达8000家。但在一年内,通过贝壳找房的开放平台,链家计划笼络100万经纪人,涉及12万家门店。这将成为全行业绝无仅有的领跑者。

  链家的市场份额,此次成为了关注重点。它有没有能力垄断房源?此次自如回应,自己只占北京可租房的8%。但在约谈后,自如一下子拿出8万间闲置房源,相寓拿出2万套,其余平台没有一家超过2000。这成为企业间最直接的力量对比。

  根据2014年的报道,左晖曾对经济观察报说,自己在全部市场的份额是28%左右,年底会达到39%。另有报道称,链家在北京有55%的份额。

  今年房租大涨,存量房源垄断者的新模式已经引起了各方注意。左晖会如何使用手中的权力,正引发租房者们的忧虑。

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