香港楼市:部分楼盘跌幅达20% 买家违约年内已现36起

GoldMan

　全球最贵房地产市场的买家接二连三的毁约，意味着什么？

　　根据香港房地产信息网站Dataelements数据显示，截至10月26日，今年以来香港已经出现36起购房违约案例，而去年全年仅出现9起。


　　根据香港法律，这些买家将因此损失已经交付的定金，也就是房屋价值的5%。据上述数据显示，这36起购房总共违约大约200万港元。

　　购房违约涉及的新房价格范围差距很大，低至490万港元，高至3980万港元，累计总值24700万港元。不过，大多数违约涉及到低价格新房：约66%购房违约案例涉及的房屋价格低于800万港元。


　　买家接二连三的毁约，这反映了对香港楼市的看跌预期越来越强。

　　事实上，买家违约的背后，是香港房价在近月来一直持续下跌的事实。前两日，香港《南华早报》还援引香港最大的抵押贷款提供商汇丰（HSBC）估计表示，香港部分楼盘的房价跌幅已达20%，特别是老式、小型的房子。

　　当时该媒体援引mReferral Mortgage Brokerage Services的首席副总裁Sharmaine Lau表示，“从理论上讲，如果房屋价格下跌超过10%，那么获得房屋价值90%抵押贷款的买家将会陷入负资产。”

　　当房产价值低于抵押贷款余额时，部分房产贷款人就沦为负资产。在1997至2003年，香港楼市最低潮时，催生了超过10万名“负资产”人群。按照彼时香港240万套房产计算，“负资产”者占总购房人口的5%。

　　全球最贵房地产市场也撑不住了

　　过去十年，香港楼市接连走强，造就了全世界最为火爆的房地产市场。截至7月底，香港楼价已连涨27个月，仅今年上半年的涨幅就达到13%。香港也因此连续八年稳坐全球房价最难负担的城市首位，属于“极度负担不起”之列。因此，香港楼市被很多分析人士视为存在大量泡沫。

　　而近月以来，香港楼市已经经历了房价逾两年来首度下滑、“准地王”流拍、豪宅亏本甩卖等疲软现象。

　　分析普遍认为，促使买家退缩的原因是难以负担的房价和对经济的担忧。买家逐渐意识到，股票和房地产市场的下行预期可能会让他们丧失工作，从而丧失还款能力。

　　此外，超低息环境的结束使香港房地产抵押借贷成本不断上升，给当地房地产市场带来巨大压力。

　　继9月香港金管局加息之后，香港多家主要银行齐齐上调港元最优惠贷款利率（prime）12.5个基点，prime目前为5.125%。此利率为香港贷款基准利率。

　　mReferral Brokerage Service数据显示，对于一笔400万港元的住房贷款，30年期贷款定价为prime减去2.75%，也就是2.375%。prime上调12.5个基点，相当于将每月还款提高288港元至15556港元。

　　在港元加息的环境下，房地产市场面临利空是必然的，尤其是当前香港楼市呈现顶部特征，低利率环境造就了香港楼市泡沫化倾向。

　　不过，短期来看，现在香港刚从超低利率环境中走出，稳步的加息节奏对楼市冲击应该有限。在2004年-2006年港币加息周期中，香港楼市只有在后期才感受到了明显压力，时滞大概有一年半的时间，这也取决于楼市对利率绝对水平的敏感性和对经济前景的看法。